Les parties à cette procédure étaient liées par un contrat de bail à loyer. Dans le délai prévu à cet effet, le locataire a contesté le loyer initial.

En vertu de l’art. 270 CO, le locataire peut en effet contester le loyer initial qu’il estime abusif, étant précisé qu’un loyer est abusif, selon l’art. 269 CO, s’il permet au bailleur d’obtenir un rendement excessif de la chose louée. Selon l’art. 269a let. a CO, un loyer est présumé ne pas être abusif s’il est situé dans les limites des loyers usuels dans la localité ou le quartier.

Le locataire doit en priorité tenter de démontrer que le loyer permet au bailleur d’obtenir un rendement excessif. Ce n’est qu’en cas de difficulté à démontrer cela qu’il faut tenir compte des loyers usuels du quartier.

Cette hiérarchie entre critère absolu du rendement net et critère fondé sur les loyers du quartier ou de la localité est inversée pour les immeubles anciens, c’est-à-dire, selon la jurisprudence, ceux qui ont plus de 30 ans. En effet, pour les immeubles plus anciens, les pièces comptables nécessaires pour déterminer les fonds propres investis par le bailleur en vue de calculer le rendement de ces fonds propres sont souvent manquantes, ou alors les chiffres qui en découlent ne sont plus pertinents, car n’étant plus en phase avec la réalité économique actuelle.

Même s’il appartient au locataire de prouver que le loyer convenu procure au bailleur un rendement excessif, le bailleur doit collaborer à l’administration des preuves et fournir les éléments qu’il est le seul à détenir.

Il faudra donc en premier lieu déterminer si les documents remis à l’autorité de jugement par les parties sont suffisants ou non pour calculer le rendement de l’immeuble (notamment les coûts d’investissement effectifs et les charges immobilières). Si ces documents suffisent, ils serviront de base exclusive pour déterminer si le loyer est abusif ou non.

Si au contraire les documents ne suffisent pas ou qu’aucun document n’est remis au juge, il faut se demander qui porte la responsabilité de cette absence d’informations. Si, de manière justifiée, le bailleur ne remet pas les pièces au juge, il n’y aura aucune conséquence pour lui ; le juge tiendra compte des statistiques afin d’établir le loyer admissible. Si en revanche c’est de manière injustifiée que le bailleur ne produit pas les pièces demandées, tout dépendra alors de l’existence d’autres moyens de preuve, notamment de données statistiques cantonales ou communales, pouvant servir de base au raisonnement du juge. Ce n’est qu’en l’absence de tels éléments que le juge retiendra en priorité la version présentée par le locataire, sanctionnant en quelque sorte le manque de collaboration du bailleur dans la fourniture des preuves.

Ceci est un résumé de l’arrêt du Tribunal fédéral du 21 janvier 2025 en la cause 4A_230/2024